在继续调控中的房地产市场，住房租赁无疑正迎来风口。政策西风频吹，市场前景可期，让银行也纷繁进军住房租赁市场，并经过创新追求久远利益。但在这片蓝海中，应战亦很多，相关主体对风险的控制、市场报答率的提升和相关制度的完善等，都是住房租赁金融市场大开展必不可少的条件。

银行纷繁进军

2月2日，中国银行在沪宣布片面进军住房租赁金融市场。据不完全统计，目前，五大行和中信银行、浦发银行、光大银行、安全银行等商业银行都已进入住房租赁金融市场。例如，1月9日，建行与上海市政府签署《推进上海市住房租赁市场开展战略协作备忘录》；工行方案在将来5年提供5000亿元助力南京住房租赁市场开展；农行推出“法人租赁住房存款”和“共有产权住房存款”产品；中信银即将在将来3年为碧桂园在长租住宅范畴提供300亿元的保证性基金，同时整合中信集团各类金融资源为碧桂园在长租住宅方面提供“一揽子”“一站式”的综合化金融效劳。

易居房地产研讨院报告(以下简称“易居报告”)指出:“受政策西风的鼓舞和租房市场前景的吸引，多家银行纷繁经过银企协作、创新产品等途径强势进军住房租赁市场，打造租赁物业的全链条金融效劳。”

“一方面，银行与租赁企业协作开发租房市场。详细可以分为两种途径:一是住房租赁企业自持，提供一局部房源与银行共同运营；二是住房租赁企业拿出一局部房源，银行以存款的方式一次性买断房子的临时寓居权，住房租赁企业不只可以取得一笔存款资金，而且能失掉银行给予的其他金融效劳支持。如建立银行深圳分行与11家房地产公司签署战略协作协议，推出5000余套包括"CCB建融家园"在内的租赁房源。”易居报告指出，另一方面，银行为住房租赁企业设计消费贷产品。次要表现为银行与住房租赁企业协作为租户提供“租赁存款”，如蘑菇公寓与安全银行、中国银行和浦发银行协作上线“蘑菇宝”，租客运用“蘑菇宝”，只需每个月把房租打给银行即可；而蘑菇公寓可以从银行一次性取得租客的全年房租，仅需向银行领取一定的利息。又如建行推出的“按居贷”产品。剖析师表示，住房租赁存款既有助于租客获取房租折扣，降低租赁本钱；也有利于房东一次性收取临时租金，防止催缴租金或构成空置。

交通银行金融研讨中心初级研讨员夏丹对记者表示，按效劳主体划分，目前银行支持住房租赁市场的形式大致有三类，“一是为房企停止住房租赁的开发、运营、收买、改建提供融资和参谋等业务；二是为中央政府部门搭建住房租赁综合效劳平台提供信息和金融效劳支持；三是面向有租房意向的团体提供住房租赁存款，有的还从房东手中搜集存量房源。”

有业内人士担忧，银行取得租赁权、成为“二房东”，有过于偏离主业之嫌。也有剖析人士表示，商业银行在公寓运营方面并无竞争优势。夏丹就此以为:“银行直接充任二房东有不小的运营难度，但搜集存量房源并非不可涉足。银行以收买住房租赁权的方式盘活市场闲散的存量房源，有利于化零为整、化短为长(短租房变为长租房)，也是银行发扬本身资金优势的一种表现。在此根底上，银行可与开发企业及专业的住房租赁机构协作，将搜集房源交与其停止规模化开发和规范化运营。”“总的来看，现阶段协作对银行的直接功效更多，往往能为银行获客提供新的打破口。”夏丹指出，“银行可经过传统融资业务争取到优质房地产客户资源，增强银政深度交融，延迟获取重要项目信息。”

对住房租赁企业而言，易居报告指出，“由于住房租赁企业的资金投入较大且投资回收周期长，创新金消融手腕，完成与金融机构的互惠共生，成为资本与企业的共同选择。”

“银行经过金融创新等优势，可以在前端建立时期就支持我们；在后端，从我们运营的角度、人才租金领取的角度，还能帮我们进一步降低本钱。”上海张江(集团)无限公司董事长袁涛表示。

应战风控与创新

业内人士闫先生指出，住房租赁金融市场前景宽广，但实践业务开展并非一望无际，银行面向企业和团体的业务均有难题需求打破。

“对法人业务而言，最大的难题在于租赁项目投资报答率太低，各大城市租金报答率根本在3%以下，难以掩盖存款本息，REITs业务也异样难以展开。从实际上讲，破解这个成绩最直接无效的办法就是降低项目本钱，进步项目收益率。因而，在个人建立用地上从事租赁住房开发以及租购废旧厂房、办公楼或住宅改造后集中租赁的形式，由于本钱较低，是将来最有能够翻开场面的范畴。”闫先生指出。

#p#分页标题#e#

兴业研讨的一份报告指出，我国住房租赁企业取得金融支持的重要障碍是租金报答率偏低。从这个意义上讲，我国住房租赁企业筹资更多依赖资产证券化暂时仍不理想，融资能够还是不得不依赖政策的支持。

“对团体业务而言，难点在于借款人通常无法提供抵押，团体租赁存款大局部将是信誉存款，招致借款人选择余地很小、市场空间无限，对银行风控也提出了很高要求。”闫先生指出，“破解之道能够有赖于树立一个基于大数据的团体风控体系，更精准地获取目的客户，辨认客户风险。”

夏丹指出，由于团体住房租赁存款将次要是信誉存款，为了增强风险把控，银行必定设置一定的准入门槛，如存款规模、月均支出等，但其中存在一定的悖论，“租房人通常会"量入为出"，选择接受才能以内的房屋。真正需求存款交纳租金的人能够达不到银行较高的准入规范，银行从商业性准绳动身会比拟慎重；而对到达规范的人，存款租房能够不是首选，除非是应用低存款利率停止套利。”

“过来银行对一手房、二手房存款次要是按揭，有抵押物作为资产支持。住房租赁存款实质上是信誉存款，而且是绝对大额、临时的信誉存款，这关于银行的运营才能是一种应战。”“央行察看”智库成员、农业银行网络金融部初级经理车宁表示，银行只能经过场景、客群的限定，从源头上防控风险，但这会招致银行最终介入的项目十分少，由于银行会去找比拟有掌握、有临时协作关系的房地产商会谈，还要调查项目，周期较长。他还指出，银行也需求学习消费信贷市场蓬勃开展背景下的大数据风控才能，同时学习在产品设计上满足互联网场景下的用户需求、进步客户体验。

呼吁行业者在政府部门出台相关政策标准的之前，从业者一定要规范自己的行为准则健康有序的快速发展。

日前召开的2018年中国人民银行任务会议指出，“完善住房金融体系，树立健全住房租赁金融支持体系”是往年的一项次要义务。夏丹指出，住房租赁金融体系还有很多需求配套完善的方面，“比方:树立健全包括各类社会行为的成套团体诚信档案，进步失信本钱；实在提升租赁住房的收益报答程度，这也是吸引资本进入、临时开展住宅租赁的关键。”