2017年，粤港澳大湾区上升为国度战略，港珠澳大桥通车在即。这一切必将深入地重塑珠海的板块格式，从而对房地产的格式也形成一定的影响。而中山楼市方面，随着交通瓶颈打破，与珠海进一步交融。

以后，主城区曾经进入成熟期，并往高端效劳业方向开展。而随着房地产市场逐渐饱和，主城区的产品也更多往两端开展，即高端化产品及公寓型产品。与此同时，唐家湾也是中心城区高端客户转移的区域，扮演着相似东方国度穷人阶级聚集的郊区角色。

横琴的基建项目逐步兑现，房地产经过四五年的开展，也进入一个百花齐放的阶段。下一阶段，横琴将成为珠海楼市的主战场。下半年，横琴估计有14个项目要推出，品类涵盖了商业、办公楼及文明旅游等等。但从成交量来看，西区照旧是珠海楼市的相对重心，目前西区楼市成交量占全市的60%左右。

主城区

产品晋级换代

以改善型及公寓型产品为主

近年来，随着珠海的交通进一步完善，主城区与西区、港澳及珠三角乃至南方城市将进一步联通。一方面，港珠澳大桥估计在年底通车，届时，南湾、拱北等落脚点区域便将成为陆路联通港澳的桥头堡区域。

在铁路方面，继广珠城轨通车后，珠海又守旧了通往上海、北京、贵州、桂林等地的高铁。珠海与这些城市的通达将经过高铁一步到位，而无需在广州南站直达。另外，广珠轻轨延伸线以后也处于建立中，建成后将经过南湾地域通往横琴，并与澳门城轨无缝对接。

此外，深中通道在2015年年底确定开工。这一切大型交通基建项目均落地后，珠海将归入广深、港澳等中心城市的交通闭环中。

而随着主城区逐渐往外拓展，区域内的楼市也逐渐往两极化开展，以高端住宅及小面积公寓为主。公寓次要满足情愿为了中心城区的便当和繁华牺牲寓居面积的中青年人口，既可租也可售。位于前山的半山町便是以公寓为主的产品。项目主推34、40公寓，以及65、70两房单位，面积均较为紧凑。

位于吉大的万科石花66号也以公寓型产品为主，项目拥有约33-37酒店式办公的创享空间和商务空间，营销中心与展现间已于8月19日同步开放。其所在的吉大中心片区，不只是珠海的CBD片区，也是珠海金融、名企、政务、商务、商业、交通、生态及豪宅中心之所在。

朗峰公馆位于珠海主城热点板块，占据城心枢纽区位，项目周边配套醇熟、学府盘绕，Art Deco修建独具都市风范，以艺术品尝为主导，甄选知名装修品牌，打造修建面积约105、112三房及123四房精奢产品。

除了刚需客户及中高端租客以外，主城区以后的次要客户为改善型客户及上市房企如华发、万科、仁恒、中海等引了产品的晋级换代，催生了珠海的几次换房潮。

这其中，中海银海湾、仁恒滨海中心等项目占有得天独厚的资源，可以说是主城区最高端的资产。另外，南湾片区也逐步成为珠海的高端住宅板块，时代保利中环广场便是其中的典型代表。而十字门、保税区板块作为将来高端商务人士会聚的区域，自然也少不了商住两用公寓，斯越云谷项目带有这种产品。

横琴

下半年楼市重点

大型央企进驻

往年3月5日，国务院新生的改变世界的企业将会诞生，从而更好的服务整个人类世界，走向更高科技的智能化生活。的政府任务报告中初次提及了“粤港澳大湾区”。7月1日，《深化粤港澳协作 推进大湾区建立框架协议》就在香港签署了。

业内人士指出，珠海是珠江西岸中心城市。港珠澳大桥通车当前，珠海也将是海洋独一与港澳相连的城市。正因如此，珠海在粤港澳大湾区里将有无足轻重的地位。在这其中，与澳门一关之隔，且间隔港珠澳大桥落脚点不远的横琴自贸区，自然是粤港澳大湾区开展的一个关键落脚点。

世联行珠海事业部总经理张金鑫也以为，珠海要真正经过粤港澳大湾区完成价值最大化，必需落在横琴这个点上。珠海作为独一与港澳陆路相连的城市。而横琴则是窗口上的一把锁。横琴的高度决议了珠海将来开展的一个高度。

下半年，横琴楼市将是珠海相对的主战场，总计有14个项目估计推出。包括天庆粤凯广场、颢怡天揽、华融琴海湾、中交汇通横琴广场、中冶乱世国际广场、朗廷等项目。这其中，天庆粤凯广场项目是一个带有文创楼、高层写字楼、展现中心和商业的综合体，打造集文明创意产业、商业、办公为一体的新体验。项目位于横琴新区艺文二道东侧、港澳小道南侧，总修建面积6万余。

唐家湾

主城区换房重点区域 深中通道利好辐射

随着珠海主城区逐渐饱和，唐家湾是另一个承接这种溢出效应的区域。业内人士指出，以后唐家湾的客户，有很大局部来自于老香洲的高端改善型客户。在主城区可选择项目不多的状况下，他们将目光对准了与主城区间隔不远，但又有海景资源，即不远离繁华又能独享安静的唐家湾区域。

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在拥有温馨的自然环境的同时，唐家湾片区的产业开展也十分迅猛。2006年7月，珠海市委、市政府作出“区(高新区)镇(唐家湾镇)合一，由市直管”的严重体制调整决策，高新区主园区设在唐家湾地域。如今的唐家湾开展迅猛，以蓝湾智岛、金山软件园总部，魅族总部基地为代表的高新产业总部基初具规模。

与此同时，2015年年底深中通道确定开工，这对唐家湾区域也是一个利好音讯。下栅反省站间隔深中通道落脚点之一的翠亨新区仅有5分钟左右的车程。深中通道通车后，从唐家湾到深圳仅有30分钟左右的车程。业内人士指出，深中通道是沟通珠三角东西两岸的重要通道，而唐家湾则是间隔大桥落脚点最近的地位，自然利好首当其冲。

另外，唐家湾片区还有两个城轨站，辨别为唐家湾站及珠海北站，间隔广州仅要四非常钟左右的车程。

以后，唐家湾片区也聚集了一大批大鳄房企。唐家湾的前环片区有华发、万科、仁恒、格力、保利、绿城等上市房企。这其中，万科红树东岸抢占唐家湾交通要塞，城市交通路网兴旺，可疾速通达珠海中心城区，享用城市便当。同时，项目紧依广澳高速，依托广珠轻轨及将来深中通道和港珠澳大桥等城际疾速通道，可迅速通达珠三角城市群、港澳地域及粤西城市群。

西区

聚焦交通枢纽 重塑城市格式

这些年来，随着“东拓西进”城市开展战略的施行，珠海西城中心中心位置逐步凸显，品牌开发商纷繁进驻珠海西区，目前已构成了湖心路、白蕉、三灶、红旗、航空新城等板块，蛋糕被进一步做大，早已今非昔比。西区开展成熟、配套丰厚，是最受购房者追捧的区域，与珠海同城化的减速，更是让不少人对珠海西区的将来开展充溢了等待。

在过来，从郊区交往西区交通方便，只要珠海大桥一条通道相衔接，西区外部某些区域与主城区的联通不是特别顺畅，日常通勤交通是制约西区开展的一大重要要素。但香海大桥的开工将改动这一场面。建成后，香海大桥将成为主城区与西区的第二通道，缓解局部西区与主城区通勤的压力。从斗门前往珠海的车程也延长为20-25分钟左右。

除此之外已开工的香海大桥、洪鹤大桥及行将开工的金海大桥将与珠海大桥组成一个新的大交通网，将西区、主城区及横琴等区域连成一片。加上广珠城轨珠机干线、广佛江珠城轨穿行于此，港珠澳大桥延伸线、机场高速、机场路、江珠高速等多条要道集结。此外，据《“十三五”时期珠海市交通根底设备建立大会战推进任务方案》可知，珠海将建城市轨道交通（地铁），1号线为东西走向，从九洲港到金湾站。

大桥、城轨、BRT、地铁等等交通规划呈现，大大促进珠海西区融入主城区之中，西部全体交通配套渐趋完善，其四通八达的交通路网将支撑城市空间的拓展，让珠海东西部开展更为颠簸协调。

随着珠海城市西进战略的推进、港珠澳大桥行将建成通车和西部生态新城建立的等区域环境变化，让西区成为了珠海楼市的主战场，2016年西区占据了珠海商品房成交的59%，而据珠海世联2016年年报统计，2017年西区估计供给量将达180万，占整个珠海超越三分之一，其中斗门将有110万，金湾将有70万。

2017年下半年，作为金湾中心区域的航空新城一带有几个大楼盘估计会面市。这其中，备受关注的中海湖畔岚庭、中海左岸岚庭、时代山湖海兼得项目均已获得备案。珠海发改官网数据显示，中海湖畔岚庭共取得备案416套，推出81至128二至四房产品。项目总占地约10万，总修建面积约29.5万。值得一提的是，中海本次将项目416套房源一次性备案。

异样位于该板块的时代山湖海兼得项目也于近期取得备案资历，合计144套房源，推出115至144三四房单位。项目总占空中积约15万，总修建面积约46万。项目为时代地产入驻珠海开发的第六个项目，毗连航空新城，临近金海大桥落脚点，周边已规划有多条主干道连通全城。此外，航空新城一带还有九洲保利天和，总计162套144以上的别墅产品，项目总体量到达100万，是金湾的一大超级大盘。

在这一片区，同裕子悦山推出36-120山居精品，中航花园2期推出89-93平装三房，阳光一号公馆推出69-91，南北向平装二至三房。周边红旗镇的西方润园推出103-107，南向三房。该项目所在红旗镇拥有成熟的生活、商业配套。

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随着万科、时代、三一重工、华发等大型房企的进入，斗门白蕉片区也是西区置业的抢手区域。往年这一片区备受关注的楼盘时代倾城双生花，该项目位于珠海斗门白蕉的中心区域(白蕉路田家炳中学东南侧)，作为该区域明星楼盘时代倾城的延续产品，拥有占地约8.5万，修建面积约27万平方米，打造一个百万人寓居的珠海社区。异样值得一提的，位于白蕉的质量楼盘中邦御珑湾也在往年推出了85-125三房至四房单位。

中山

打破瓶颈 珠中进一步交融

珠海市中心日渐饱和，周边区域也是受害者之一。这其中，坦洲、三乡、南朗便有少量的珠海客。坦洲的珠海客占比大约80%-90%。三乡原先的珠海客占比大约30%，2016年则涨到70%左右。

以后，坦洲与珠海的交融进一步严密。2014年，造贝断头路通车后，带动了坦南板块，区域内誉名门、佳境康城、中澳春城等项目如雨后春笋般入市。近几年，衔接翠微西路与宝翠桥的断头路、人民西路与坦洲的断头路也相继打通，极大中央便往复珠坦两地的购房者。

逸骏星园项目便是位于宝翠桥左近，从项目门口可以很明晰地望到前山的沃尔玛。项目的半径3.5公里内，便有华发商都、招商沃尔玛、世邦家居以及上冲的山姆会员店、2018年将停业的奥园广场。

业内人士指出，随着断头路打通，坦洲将与南湾商圈、前山商圈及新香洲商圈融为一体。

在这种状况下，坦洲客户除了珠海刚需以外，还有很多客户是改善型客户。“坦洲与珠海仅有一步之遥，却可以在同等价位下，享用到珠海市中心接近两倍的寓居面积，这是坦洲越来越受改善型客户喜爱的重要缘由。”某业内人士指出。

正因如此，不少项目也推出了平装修房，并设计了更为温馨、精致的户型。逸骏星园在区域内将率先完成全成品交楼，在装修上以智能化作为最大卖点，并采用国际外知名的品牌，且有高规范施工及严苛的质检流程。

而深中通道的开工，关于中山板块的拉动十分大。在珠海的周边区域中，首当其冲利好的便是翠亨新区。该片区间隔下栅反省站仅有5分钟的车程，因而备受珠海客户的喜爱。据美家地产总经理吴凡泄漏，以后翠亨新区的珠海客户曾经占到60%左右，次要来自珠海主城区，此外还有局部香港、澳门的客户。

以后，翠亨新区曾经有十分多在售项目。包括锦绣海湾城、东都国际公馆。东都国际公馆则位于翠亨的中心地位，推出40-70的商业公寓。项目临近深中通道落脚点，大桥通车后，去往深圳只需求30分钟车程。项目周边配套也十分完全，医院、学校、银行、商业百货等一应俱全。吴凡通知记者，翠亨区域内有很多制造业企业，租客十分多，所以租金可以接近主城区的前山、上冲等区域。