黑暗地产：2017年年度报告
公告日期 2018-04-17
2017 年年度报告
公司代码：600708 公司简称：黑暗地产
黑暗房地产集团股份无限公司
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重要提示
一、本公司董事会、监事会及董事、监事、初级管理人员保证年度报告内容的真实、精确、完好，
不存在虚伪记载、误导性陈说或严重脱漏，并承当一般和连带的法律责任。
二、公司全体董事列席董事会会议。
三、立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了规范无保存意见的审计报告。
四、公司担任人沈宏泽、主管会计任务担任人沈宏泽及会计机构担任人（会计主管人员）盛雪群
声明：保证年度报告中财务报告的真实、精确、完好。
五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
经立信会计师事务所（特殊普通合伙）审计，公司完成2017年度归属母公司净利润为
1,946,836,526.86元，加上年终未分配利润4,723,521,066.52元，公司累计可分配的利润为
6,670,357,593.38元。公司拟定2017年度利润分配预案如下：
1、提取10%法定盈余公积金86,676,057.94元；
2、扣除分配2016年度普通股股利197,807,994.90元；
3、剩余6,385,873,540.54元为2017年末实践未分配利润。
2017年度利润分配预案为：鉴于公司正处于转型开展、规模提升、培育中心竞争力的关键时
期，需求进一步做强主业，加大投资力度，打造产业与金融平台，对资金的需求较大。基于坚持
公司安康、可继续开展的需求思索，同时又维护出资人的权益，公司拟以2017年末总股本
1,714,335,956股为基数向全体股东每10股派送现金红利2元（含税），合计342,867,191.20元，并
以资本公积向全体股东每10股转增3股。其他6,043,006,349.34元结转下一年度用于将来企业开展
。
六、前瞻性陈说的风险声明
√适用 □不适用
本报告期中所触及的将来方案开展战略等前瞻性描绘不构成公司对投资者的本质承诺，敬请
投资者留意投资风险。
七、能否存在被控股股东及其关联方非运营性占用资金状况
否
八、能否存在违背规则决策顺序对外提供担保的状况？
否
九、严重风险提示
公司已在本报告中详细描绘能够存在的相关风险，敬请查阅第四节运营状况讨论与剖析中“公
司关于公司将来开展的讨论与剖析”中“能够面对的风险”局部的内容。
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十、其他
□适用 √不适用
目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 4
第二节 公司简介和次要财务目标 ................................................................................................. 5
第三节 公司业务概要..................................................................................................................... 9
第四节 运营状况讨论与剖析....................................................................................近一年来，国家加大了对于互联网金融的管理力度，各种管理政策不断出台，不少业内人士对于互联网金融都保持着谨慎看好的态度，但是安方丹却保持了乐观的态度，她认为，互联网金融行业在当前是“风口上的大象”，技术正是这股风的原动力。................... 11
第五节 重要事项........................................................................................................................... 30
第六节 普通股股份变化及股东状况 ........................................................................................... 47
第七节 优先股相关状况............................................................................................................... 54
第八节 董事、监事、初级管理人员和员工状况 ....................................................................... 55
第九节 公司管理........................................................................................................................... 63
第十节 公司债券相关状况........................................................................................................... 67
第十一节 财务报告........................................................................................................................... 70
第十二节 备查文件目录................................................................................................................. 194
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第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监视管理委员会
上交所 指 上海证券买卖所
上海市国资委 指 上海市国有资产监视管理委员会
中登公司 指 中国证券注销结算无限责任公司上海分公司
上海市工商局 指 上海市工商行政管理局
立信审计、立信 指 立信会计师事务所（特殊普通合伙）
集团、本集团、黑暗集团、黑暗食品集团 指 黑暗食品（集团）无限公司
公司、本公司、上市公司、黑暗地产 指 黑暗房地产集团股份无限公司
大都市资产 指 上海大都市资产运营管理无限公司
农工商绿化 指 上海农工商绿化无限公司
益民食品一厂 指 上海益民食品一厂（集团）无限公司
农房集团 指 农工商房地产（集团）无限公司
农房置业 指 上海农工商房地产置业无限公司
黑暗财务公司 指 黑暗食品集团财务无限公司
国盛集团 指 上海国盛（集团）无限公司
城投集团 指 上海城投（集团）无限公司
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第二节 公司简介和次要财务目标
一、公司信息
公司的中文称号 黑暗房地产集团股份无限公司
公司的中文简称 黑暗地产
公司的外文称号 BRIGHT REAL ESTATE GROUP CO.,LIMITED
公司的外文称号缩写 Bright Real Estate
公司的法定代表人 沈宏泽
二、联络人和联络方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 王雄伟 郑超
联络地址 上海市静安区西藏北路199号 上海市静安区西藏北路199号
电话 021-32211128 021-32211128
传真 021-32211128 021-32211128
电子信箱 13122451222@126.com
三、根本状况简介
公司注册地址 中国（上海）自在贸易实验区张杨路838号25楼A座
公司注册地址的邮政编码 200122
公司办公地址 上海市静安区西藏北路199号
公司办公地址的邮政编码 200070
公司网址
电子信箱 tzzrx@bre600708.com
四、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体称号 《上海证券报》
刊登年度报告的中国证监会指定网站的网址
公司年度报告备置地点 本公司董（监）事会办公室
五、公司股票简况
公司股票简况
股票品种 股票上市买卖所 股票简称 股票代码 变卦前股票简称
A股 上海证券买卖所 黑暗地产 600708 海博股份、东海股份
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六、其他相关材料
称号 立信会计师事务所（特殊普通合伙）
公司延聘的会计师事
办公地址 上海市南京东路 61 号
务所（境内）
签字会计师姓名 李晨、刘玉如
称号 光大证券股份无限公司
报告期内实行继续督 办公地址 上海市静安区新闸路 1508 号
导职责的保荐机构 签字的保荐代表人姓名 侯良智
继续督导的时期 至股权承诺完成且上市公司股份全流通
称号 海通证券股份无限公司
报告期内实行继续督 办公地址 上海市广东路 689 号
导职责的财务参谋 签字的财务参谋主办人姓名 李永昊、宋凌祺
继续督导的时期 2015 年 8 月 29 日至 2017 年 12 月 31 日
称号 华福证券无限责任公司
上海浦东新区陆家嘴环路 1088 号招商银
报告期内实行继续督 办公地址
行大厦 18 楼
导职责的财务参谋
签字的财务参谋主办人姓名 柳淑丽、路昀
继续督导的时期 2015 年 8 月 29 日至 2017 年 12 月 31 日
七、近三年次要会计数据和财务目标
(一)次要会计数据
单位：元币种：人民币
本期比上年同期
次要会计数据 2017年 2016年 2015年
增减(%)
营业支出 20,811,263,324.94 20,781,846,222.62 0.14 12,387,285,125.39
归属于上市公司股 1,946,836,526.86
1,011,091,457.87 92.55 510,271,580.67
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非常常性 1,902,639,286.31 1,007,396,588.95 88.87 691,082,380.17
损益的净利润
运营活动发生的现
1,678,713,224.49 9,150,855,225.31 -81.66 917,846,969.17
金流量净额
本期末比上年同
2017年末 2016年末 2015年末
期末增减（%）
归属于上市公司股
10,390,498,076.48 8,822,179,273.04 17.78 7,942,753,063.52
东的净资产
总资产 54,154,492,234.58 48,516,474,211.50 11.62 49,924,818,062.37
(二)次要财务目标
次要财务目标 2017年 2016年 本期比上年同期增减(%) 2015年
根本每股收益（元／股） 1.1356 0.5898 92.54 0.2976
浓缩每股收益（元／股） 1.1356 0.5898 92.54 0.2976
扣除非常常性损益后的根本每股收益（元／股） 1.1098 0.5876 88.87 0.4031
加权均匀净资产收益率（%） 20.11 12.06 添加8.05个百分点 8.80
扣除非常常性损益后的加权均匀净资产收益率（%） 19.65 12.02 添加7.63个百分点 18.05
报告期末公司前三年次要会计数据和财务目标的阐明
√适用 □不适用
2015 年度，公司停止了严重资产重组，完成了重组上市，当年完成归属于上市公司股东的净
利润 510,271,580.67 元，与 2015 年 3 月 31 日披露的《上海海博股份无限公司 2014 年年度报告》
中经审计归属于上市公司股东的净利润 164,421,046.65 元相比，添加了 210.34%。
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依据公司 2015 年度审计报告及财务报表编制的办法，在报告期内，若因同一控制下企业兼并
添加子公司或业务的，则调整兼并资产负债表的期初数，将子公司或业务兼并当期期初至报告期
末的支出、费用、利润归入兼并利润表；将子公司或业务兼并当期期初至报告期末的现金流量纳
入兼并现金流量表，同时比照较报表的相关项目停止调整，视同兼并后的报告主体自最终控制方
开端控制时点起不断存在。公司于 2015 年年度报告中披露的一切公司 2014 年度次要会计数据和
财务目标，均在此根底上停止编制与审计。按 2015 年末经审计口径，公司 2015 年度完成经审计
归属于上市公司股东的净利润 510,271,580.67 元，与 2014 年完成归属于上市公司股东的净利润
832,587,285.22 元相比，同比下降了 38.71%。按 2016 年末经审计口径，公司 2016 年度完成经审
计归属于上市公司股东的净利润 1,011,091,457.87 元，与 2015 年完成归属于上市公司股东的净
利润 510,271,580.67 元相比，同比上升了 98.15%。按 2017 年末经审计口径，公司 2017 年度实
现经审计归属于上市公司股东的净利润 1,946,836,526.86 元，与 2016 年完成归属于上市公司股
东的净利润 1,011,091,457.87 元相比，同比上升了 92.55%。
公司 2016 年度的利润分配及转增股本方案是以施行前的公司总股本 1,318,719,966 股为基数，
每股派发现金红利 0.15 元（含税），以资本公积金向全体股东每股转增 0.3 股，合计派发现金红
利 197,807,994.90 元，转增 395,615,990 股，本次分配后总股本为 1,714,335,956 股。本次利润
分配及转增股本方案经公司 2017 年 5 月 26 日的 2016 年年度股东大会审议经过。本次利润分配方
案的股权注销日为 2017 年 6 月 29 日，除权除息日为 2017 年 6 月 30 日，现金红利发放日为 2017
年 6 月 30 日，新增有限售条件流通股份上市日为 2017 年 7 月 3 日。详细内容详见 2017 年 6 月
22 日在《上海证券报》及上海证券买卖所网站 披露的（临 2017-030）《2016 年
年度权益分派施行公告》。
本报告期、2016 年年报及 2015 年年报每股收益，均依照本次利润分配后的股本停止重新计
算列报。
八、境内外会计原则下会计数据差别
(一)同时依照国际会计原则与按中国会计原则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差别状况
□适用 √不适用
(二)同时依照境外会计原则与按中国会计原则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差别状况
□适用 √不适用
(三)境内外会计原则差别的阐明：
□适用 √不适用
九、2017 年分季度次要财务数据
单位：元币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业支出 2,320,293,947.37 3,618,356,346.72 4,935,063,055.24 9,937,549,975.61
归属于上市公司股
43,707,051.14 216,628,999.47 339,431,015.35 1,347,069,460.90
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非常常性 38,873,245.52 266,530,065.77 351,222,017.44 1,246,013,957.58
损益后的净利润
运营活动发生的现
-326,161,274.20 971,939,508.39 288,966,926.58 743,968,063.72
金流量净额
季度数据与已披露活期报告数据差别阐明
□适用 √不适用
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十、非常常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元币种:人民币
附注（如
非常常性损益项目 2017 年金额 2016 年金额 2015 年金额
适用）
非活动资产处置损益 1,587,304.12 -5,223,754.28 1,748,661.91
越权审批，或无正式同意文件，或偶发性的税收返
还、减免
计入当期损益的政府补助，但与公司正常运营业务
亲密相关，契合国度政策规则、依照一定规范定额 29,053,468.28 35,463,734.63 7,393,594.68
或定量继续享用的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 56,028,302.74 227,084.00 208,876.70
企业获得子公司、联营企业及合营企业的投资本钱
小于获得投资时应享有被投资单位可识别净资产
公允价值发生的收益
非货币性资产交流损益
委托别人投资或管理资产的损益
因不可抗力要素，如蒙受自然灾祸而计提的各项资
产减值预备
债权重组损益
企业重组费用，如安顿职工的收入、整合费用等
买卖价钱显失公允的买卖发生的超越公允价值部
分的损益
同一控制下企业兼并发生的子公司期初至兼并日
-224,328,543.53
的当期净损益
与公司正常运营业务有关的或有事项发生的损益
除同公司正常运营业务相关的无效套期保值业务
外，持有买卖性金融资产、买卖性金融负债发生的
公允价值变化损益，以及处置买卖性金融资产、交
易性金融负债和可供出售金融资产获得的投资收
益
独自停止减值测试的应收款项减值预备转回 9,825,319.85 1,745,451.31
对外委托存款获得的损益
采用公允价值形式停止后续计量的投资性房地产
公允价值变化发生的损益
依据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进
行一次性调整对当期损益的影响
受托运营获得的托管费支出
除上述各项之外的其他营业外支出和收入 -54,681,984.00 -16,238,774.41 6,162,583.22
其他契合非常常性损益定义的损益项目
多数股东权益影响额 22,051,425.48 -3,114,388.06 33,299,456.32
所得税影响额 -19,666,595.92 -9,164,484.27 -5,295,428.80
算计 44,197,240.55 3,694,868.92 -180,810,799.50
十一、采用公允价值计量的项目
√适用 □不适用
单位：元币种：人民币
项目称号 期初余额 期末余额 当期变化 对当期利润的影响金额
以公允价值计量的可
1,339,040.73 2,462,598.06 1,123,557.33 0
供出售金融资产
算计 1,339,040.73 2,462,598.06 1,123,557.33 0
十二、其他
□适用 √不适用
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第三节 公司业务概要
一、报告期内公司所从事的次要业务、运营形式及行业状况阐明
公司的主营业务为房地产综合开发运营、物流产业链，是集房产开发、施工、物业、冷链物
流及产业链等为一体的国际大型国有综合集团型公司。目前，公司拥有上司企业一百多家，上司
房产开发、商业房产运营集团、物流集团、修建施工企业（一级）、物业管理（一级）等。
公司住宅地产开发业务的次要产品为各类商品住宅。在房产开发运营中，坚持“精耕重点一
线城市、深耕有能级的二线城市、拓展时机型潜力型新兴城市”的指点方针。在做强做大主业的
根底上，积极探究在保证房、城中村、殷实农场、历史名镇、城市更新、租赁房、冷链物流等七
个方面的转型创新。公司目前开发脚印遍及江苏、浙江、安徽、广西、河南、山东、湖南、湖北、
上海等八省一市。公司上司建立公司为房屋修建工程施工总承包一级资质和市政公用工程施工总
承包一级资质，并为水利水电工程施工总承包、装修装饰工程专业承包二级资质的综合性施工企
业。公司上司的资料公司和装饰设计公司等为相关产业链公司，为公司提供质优价廉的产品和服
务。
公司商业地产业务次要包括商业街区、写字楼和酒店等业态的开发和运营。目前公司旗下在
上海区域拥有黑暗地产大厦、金山都乐汇、西郊乐绚丽等集中型商业物业。华都集团作为公司旗
下独立运作的商业地产投资、开发及运营管理业务平台，已初步构成了开发建立、筹划定位、招
商招租、销售代理、房产置换、物业管理的产业链运营形式。
公司旗下拥有旺都和华仕两家物业公司，辨别从住宅和商办物业为客户提供物业管理效劳、
资产运营的综合效劳平台。建立成上海信誉好、专业化水平高、效劳才能强的品牌物业企业，力
争成为国际物业管理效劳行业先进企业。
公司冷链物流产业链业务由海博物流集团及供给链公司全力打造，公司在洋山自贸区、大虹
桥等重点开展地域拥有较大规模的保税常温库和冷链物流园。在市内其他区域还拥有大型冷库、
常温仓库、码头岸线、BH 城市货运出租车、冷藏车辆等运营性资源。具有国际货代、海关监管车
辆运输、多种出口食品经销权、出口答应、局部商品种类市场准入质量证书发放代理权等资质。
公司开端向古代食品物流企业片面转型，在冷链物流、保税供给链物流、城市冷链配送等方面具
备较强的第三方物流效劳才能，正在构成本人的运营特征。
二、报告期内公司次要资产发作严重变化状况的阐明
□适用 √不适用
三、报告期内中心竞争力剖析
√适用 □不适用
1、良好的品牌影响力
公司为黑暗食品集团旗下上市公司，实践控制人为上海市国资委。公司上司全资子公司农房
集团具有房地产开发企业国度一级资质，是中国房地产业协会理事单位、上海市房地产行业协会
副会长单位。“农工商房产”为中国著名商标。公司及其前身农房集团延续多年荣膺“中国房地产
开发企业 100 强”、“中国房地产开发稳健运营 10 强”。公司所开发的房地产项目取得过中疆土
木工程最高奖项詹天佑土木工程奖；中国修建工程最高奖鲁班奖；上海市修建工程最高奖
白玉兰奖等。
在最新的评审中，公司荣获了中国房地产开发企业稳健运营十强第 2 位、中国房企综合实力
百强第 55 位、中国房企品牌价值 50 强第 49 位、中国产城生态运营商 50 强第 37 位、《财富》中
国 500 强第 292 位、上海市房地产开发企业 50 强、上海市守合同重信誉 AAA 级资质称号等。所开
发项目取得上海市建立工程“白玉兰”奖、上海市节能省地型“四高”优秀小区、上海市修建节
能示范项目、山东菏泽市建立工程质量最高奖“牡丹杯”、江苏省修建施工规范化文明示范工地
等。上司单位旺都物业荣获 2016 中国物业管理企业品牌价值 50 强、2016 中国物业管理企业综合
实力 100 强，菜管家被国度农业部延续认定为年度农业电子商务示范企业，并被授予“2017 年度
生鲜电商金称心度奖”。
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2、完善的法人管理构造
公司依据法律法规不时强化和完善公司外部制度体系建立，发扬董事会及各专门委员会的决
策和指点作用，强化监事会及党委、纪委的监视机制，合法合规组织召开股东大会，严厉依照各
项规则展开信息披露任务，充沛保证广阔股东，尤其是中小股东的合法权益。同时，经过公司管
理层持股和项目公司运营层持股的政策，无效调动公司运营者群体任务的积极性、自动性和发明
性，为公司各项经济目标的完成和完成提供保证。
3、迷信创新的产业规划
在战略规划上，公司坚持“精耕重点一线城市、深耕有能级的二线城市、拓展时机型潜力型
新兴城市”的指点方针，在迷信研判的根底上，感性储藏优质土地。在获取方式上，公司充沛利
用本身优势，整合各方资源，探究多元化的投资渠道。一是感性参与招拍挂地下市场，坚持投资
决策的感性稳健，攻防统筹；二是积极发扬传统收买兼并优势，降低本钱，扩展增量；三是增强
与业内标杆房企间的联动，共同开发，互利共赢；四是深化政府资源的整合应用，发扬黑暗品牌、
规模产业以及国有大型上市公司的标准背景优势，强化与政府间的协作。在开展方向上，公司在
做强主业的同时，积极探究在保证房、城中村、殷实农场、历史名镇、城市更新、租赁房、冷链
物流等七个方面的转型创新，片面提升企业市场生机，片面提升企业凝聚力，片面提升企业综合
竞争力，推进打形成为多元化开发运营，集产业、投资、金融于一体的综合性集团，保证黑暗地
产安康、疾速、可继续的开展。
4、灵敏低息的融资方式
依托黑暗食品集团的资源战争台优势，公司积极探究中期票据、公司债等临时限、低本钱的
融资渠道，进一步降低融资本钱，进步偿债才能，控制融资风险，为公司临时、稳健、可继续发
展注入低本钱血液。2017 年，成功发行了 8.8 亿元的商业不动产抵押存款资产支持证券（CMBS），
成为上海国资零碎成功试水该形式的第一家企业。在积极寻求多种融资渠道及融资创新获取低息
资金的同时，公司外部严厉执行资金集中管理准绳，提升资金运用效率，降低资金本钱，确保了
上下资金的灵敏分配与现金流顺畅。
5、严密弱小的产业协同
公司横跨房地产、冷链物流、菜管家等多元业务板块，积极减速物流、供给链、菜管家等产
业的协同开展，同时依托黑暗集团丰厚的产业资源，提升地产与黑暗集团的联动效能。在海博物
流板块，重点推进“冷链产业链”的培育打造，经过构建全供给链运作形式，盘活现有资源。在
供给链板块，掌握机遇，创新本身商业形式，减速规划，注重全体营运体系的打造与完善，探究
创新，注重金融地域优势的应用发扬。在菜管家板块，减速协同，逐渐打造集消费、社区效劳、
生鲜电商功用为一体，效劳于房产销售、商业运营、物业效劳的一站式平台。在其他相关企业上，
充沛顺应集团全新开展机遇，增强协同提升，促进产业链优化晋级，拓展新兴市场，培育新的核
心竞争力。
6、拼搏进取的管理者
公司运营层具有多年的行业运营经历，专业才能出色，市场认识敏锐。公司上下万众一心，
具有很强的凝聚力与向心力。公司“筑梦造福，强企富员”的企业使命，将筑梦人生、造福社会、
做强企业、成就员工片面交融在一同，构成了高效的执行力。在公司不时开展壮大中，构成了一
支想做事、能做事、做成事的优秀管理团队。
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第四节 运营状况讨论与剖析
一、运营状况讨论与剖析
1、房地产行业
（1）多项目标增幅回落，市场逐渐回归感性
1）销售。2017 年，全国商品房销售额 133701 亿元，同比增长 13.7%。全国商品房销售面积
169408 万平方米，同比增长 7.7%。相较于 2016 年的大幅增长，2017 年全国商品房销售额和销售
面积的增幅均有所回落。
（图表摘自国度统计局网站）
2）投资。2017 年，全国房地产开发投资 109799 亿元，比上年名义增长 7.0%。全国房地产开
发企业土地置办面积 25508 万平方米，比上年增长 15.8%；土地成交价款 13643 亿元，增长 49.4%。
从房地产投资额同比增幅走势看，2017 年全年根本坚持了颠簸回落的态势。从土地置办面积增幅
走势看，在往年年终重新回到正增长后该目标坚持震荡下行趋向。
（图表摘自国度统计局网站）
3）开完工。2017 年，房屋新开工面积 178654 万平方米，增长 7.0%。其中，住宅新开工面积
128098 万平方米，增长 10.5%。房屋完工面积 101486 万平方米，下降 4.4%。全年新开工面积走
势较为颠簸，增幅较去年有所回落，而完工面积较去年有所下降。
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2017 年年度报告
（2）“房住不炒”导向鲜明，新兴市场机遇显现
在地方经济任务会议第一次提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”之后，习近平
总书记在十九大报告中指出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，放慢树立多主体
供应、多渠道保证、租购并举的住房制度。在刚刚过来的两会上，李克强总理在政府任务报告中
再次提出了这一定位。“房住不炒”将成为相当长一段时期内党和政府处理我国城镇住房成绩、建
立房地产市场安康波动开展长效机制的中心指点思想。在这一主基调的引领下，房地产市场逐渐
开端回归感性，我国房地产行业正式进入了由增量开展向存量价值转换的深度调整期。
同时，培育和开展租赁市场在微观政策的扶持和中央政府的试点下，曾经成为房地产行业发
展的新风向口，市场导向的长租体系和共享经济会以资产为载体构成新的开展机遇。将来，在传
统的需求端抑制向供应侧添加转变，租赁、共有产权及普通商品房和保证房政策在各地鼎力推行
的背景下，房地产市场将迎来新兴市场的蓝海，传统住宅将转入精品化、质量化道路，而更大的
机遇或将呈现在产业化运营、租赁市场、共有产权等构造化市场消费中。
（3）市场集中度明显进步，强者恒强格式继续
2017 年，中国房地产企业的市场集中度进一步提升，大型标杆房企的拿地才能、品牌建立以
及管理效劳等的市场优势进一步凸显和扩展。越来越多的房企经过并购实行行业整合，新一轮“并
购时代”的开启预示着行业整合进一步推进并步向寡头竞争，行业两级分化持续扩展，强者恒强
将仍然继续，不能顺应行业竞争态势的企业将被时代所淘汰。
（4）货币政策坚持稳健，金融监管不时晋级
2017 年，央行持续施行稳健中性的货币政策，货币政策和微观谨慎政策双支柱调控框架初见
成效，为供应侧构造性变革和高质量开展营建了中性过度的货币金融环境。在控风险的基调指引
下，房地产行业的资金管控继续趋严，信贷政策不时收紧，金融监管继续晋级。从行业资金来源
看，2017 年，房地产开发企业到位资金 15.61 万亿元，同比增长 8.2%，增幅较 2016 年下降。从
资金构造来看，国际存款资金 25242 亿元，同比增长 17.3%；自筹资金 50872 亿元，同比增长 3.5%；
受存款政策收紧影响，团体按揭存款 23906 亿元，同比下降 2.0%。在楼市调控、去杠杆叠加金融
监管趋严的大背景下，房地产企业的融资难度正在增大。
总体而言，2017 年，房地产市场多项目标较去年相比增幅有所回落，局部目标甚至呈现同比
下降，但全体上仍然坚持着稳中有增的态势。在“房子是用来住的，不是用来炒的”政策导向下，
估计将来市场表现过热的城市将减速降温，产业化运营、租赁市场、共有产权等新兴市场将迎来
开展机遇，房地产开发企业的资金面将持续趋紧，市场集中度将继续提升，整个房地产市场将在
调控政策不时深化的背景下片面回归感性。
2、冷链物盛行业
党的十九大报告中提出了要在古代供给链等范畴培育新增长点、构成新动能。此前，国务院
办公厅于 2017 年 4 月发布了《关于放慢开展冷链物流保证食品平安促进消费晋级的意见》（国办
29 号文），要求以体制机制创新为动力，以先进技术和管理手腕使用为支撑，以标准无效监管为
保证，着力构建契合我国国情的“全链条、网络化、严规范、可追溯、新形式、高效率”的古代
化冷链物流体系。我国冷链物盛行业的建立思绪和要求已明白，冷链物盛行业在我国经济继续增
长和政策的不时助推下迎来了重要的开展机遇期。
2017 年，全球经济呈现复苏，我国经济构造继续优化调整，城镇化进程不时减速，与之相应
地便是居民生死水平的大幅度进步，人们的消费也随之呈现了一些新的变化，其中就包括了对冷
链产品的需求疾速增长。在此背景下，我国冷链物盛行业在 2017 年坚持了高速增长的势头，市场
规模庞大。估计 2018 年受微观政策和市场需求的推进，冷链物盛行业将延续这一开展趋向，市场
规模持续扩展，大数据、互联网等技术将与冷链物盛行业减速交融。在居民消费需求不时晋级的
带动下，将来冷链物盛行业的开展潜力仍然宏大。
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2017 年年度报告
二、报告期内次要运营状况
2017 年，是黑暗地产三年利润承诺收官之年，也是公司开启片面转型创新的重要一年。在公
司党委会、股东、监事会、总裁班子以及全体干部员工的共同努力下，黑暗地产紧紧围绕“目标
必达、转型必行、机制必活，做强做大”的任务总目的，以“稳中求进，重在快进，创新转型，
坚持企业安康颠簸继续开展”为任务主基调，坚决信心、万众一心、竭尽全力，推进黑暗地产各
项任务迈上了一个新的台阶。
（一）坚持迷信规划拓展，减速企业做强做大
公司坚持以“精耕重点一线城市、深耕有能级的二线城市、拓展时机型潜力型新兴城市”为
指点方针，迷信研判、久远规划，经过多元创新的投资方式，掌握拓展机遇，奠定开展根底，推
进公司在全国重点准入城市的住宅、商办等范畴进一步向纵深开展。在土地获取方式上，一是理
性参与招拍挂地下市场，坚持投资决策的感性稳健，攻防统筹；二是积极发扬传统收买兼并优势，
降低本钱，扩展增量；三是增强与业内标杆房企间的联动，共同开发，互利共赢；四是深化政府
资源的整合应用，发扬黑暗品牌、规模产业以及国有大型上市公司的标准背景优势，强化与政府
间的协作。经过这些多元化的投资渠道，为公司继续安康的开展提供了保证。
（二）提质增效竭尽全力，圆满完成利润承诺
1、坚持销售龙头。公司坚持以销售为龙头，精准掌握营销节拍，片面推行一盘一策、精密化、
静态化的管理形式，积极发掘项目亮点，在销售价钱和去化速率上掌握好无限工夫内的阶段性平
衡，不时放慢营销去化速度与销售回笼，延长完工与交房的工夫距离，保证支出确实认。2017 年，
全年签约销售额完成 236.62 亿元，回款 231.7 亿元。
2、强化本钱管控。公司坚持以精密化、精准化管理为导向，以片面提升企业管理能级为目的，
强化对本钱费用的合理控制，强化对资金集约运用的管理统筹，强化对财务税务任务的迷信谋划，
以 ERP 管理平台的深化推行与完善为抓手，多管齐下、苦练内功、降本增效，增强方案管控，提
升运营效率与能级，进步项目全体运营质量程度，确保公司利润的最大化。
3、拓宽融资渠道。以后行业调控政策密集，各类融资方式遭到了“一行三会”的强力监管，
资金面普遍遭到影响，融资渠道受限、资金本钱持续上升。在此背景下，公司积极探究金融创新
渠道，年内成功发行了规模为 15 亿元的中票票据，成功发行了 8.8 亿元的商业不动产抵押存款资
产支持证券（CMBS），成为上海国资零碎成功试水该形式的第一家企业。经过这些契合内部趋向、
贴合本身实践的创新融资形式，进一步伐整和优化了公司债权构造，为企业的开展注入了新动能。
（三）在夯实主业的根底上，推进战略转型创新
报告期内，在以上海为主战场的创新转型中，黑暗地产充沛整合各方优势资源，在做强做大
主业的根底上，曾经并将持续推进以下七个方面的转型创新任务：一是保证房项目。公司积极参
与保证房增量建立，为企业临时的资源获取奠定根底；二是上海城中村。黑暗地产控股子公司农
工商房地产集团申阳（上海）置业无限公司以 58.22 亿元成功竞得上海金山“城中村”改造项目，
获取了 17.25 万方的土地储藏，为公司在上海的继续深耕和战略规划积聚优质资源；三是历史名
镇。公司在年内与上海松江泗泾政府签署了历史名村名镇的协作框架协议，目前正在片面推进相
关任务，努力打造好历史名镇名村的建立示范。四是殷实农场。围绕黑暗集团“产业先进、环境
优美、生活优越”的殷实农场战略，公司联动黑暗集团丰厚的产业链外延，协同殷实农场建立的
相关任务。五是城市更新。依托本身及黑暗零碎内存量资源，公司积极推进申宏冷库改造城市地
标的打造和建立任务。六是租赁房。公司积极研讨政策情势，紧跟行业风向，积极谋划租赁房市
场的规划和规划，力争在新兴市场占得先机。七是冷链物流。公司以海博物流为主体，以西虹桥
冷链物流园为载体，推进冷链食品全产业链综合效劳园区的建立打造。
（四）减速板块间业务整合，探究多元化开展格式
公司在多元化业务板块开展格式的探究上，积极减速物流、供给链、菜管家等产业与地产间
的协同开展，提升地产与产业的联动效能。年内，在物流板块，重点推进“冷链产业链”的培育
打造，对现有产业形式、商业形式、盈利形式停止过度调整和对接晋级，片面构建技术信息创新
支撑、产业构造优化调整、产业链延伸铺展的开展格式。在供给链板块，经过创始海博供给链特
有的“会所实体”运营形式“黑暗 919”项目，为经销商提供特性化效劳。在菜管家板块，积极
发扬上海本地为数不多的自有冷链配送的电商平台优势，以地产产业多元化、城市效劳与互联网
的结合为打破口，立足社区效劳功用，对接物业业务接口，逐渐打造集社区消费、社区公共效劳、
社区生鲜电商功用为一体，效劳于房产销售、商业运营、物业效劳的一站式平台。
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2017 年年度报告
(一)主营业务剖析
利润表及现金流量表相关科目变化剖析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变化比例（%）
营业支出 20,811,263,324.94 20,781,846,222.62 0.14
营业本钱 16,546,706,468.43 16,397,024,709.58 0.91
销售费用 478,803,966.62 480,425,957.53 -0.34
管理费用 526,096,059.78 437,185,440.72 20.34
财务费用 330,749,768.81 333,296,054.53 -0.76
运营活动发生的现金流量净额 1,678,713,224.49 9,150,855,225.31 -81.66
投资活动发生的现金流量净额 228,034,986.34 402,797,417.57 -43.39
筹资活动发生的现金流量净额 -1,561,554,882.22 -6,879,223,400.24 77.30
研发收入 - -
税金及附加 826,779,168.65 1,289,159,399.00 -35.87
资产减值损失 482,001,361.40 155,479,554.40 210.01
投资收益（损失以“-”号填列） 1,292,614,601.06 4,374,968.95 29,445.69
资产处置收益 1,592,839.50 -37,969.54 4,295.05
其他收益 3,148,471.64 100.00
营业利润（盈余以“-”号填列） 2,917,482,443.45 1,693,612,106.27 72.26
减：营业外收入 109,714,686.40 62,480,846.17 75.60
利润总额（盈余总额以“-”号填列） 2,869,100,978.20 1,706,843,984.03 68.09
减：所得税费用 881,052,755.44 553,604,414.41 59.15
净利润（净盈余以“-”号填列） 1,988,048,222.76 1,153,239,569.62 72.39
继续运营损益（净盈余以“-”号填列） 1,988,048,222.76 1,153,239,569.62 72.39
多数股东损益 41,211,695.90 142,148,111.75 -71.01
归属于母公司一切者的净利润 1,946,836,526.86 1,011,091,457.87 92.55
其他综合收益的税后净额 842,668.00 206,748.25 307.58
归属于母公司一切者的其他综合收益的税 842,668.00 206,748.25 307.58
后净额
当前将重分类进损益的其他综合收益 842,668.00 206,748.25 307.58
可供出售金融资产公允价值变化损益 842,668.00 206,748.25 307.58
综合收益总额 1,988,890,890.76 1,153,446,317.87 72.43
归属于母公司一切者的综合收益总额 1,947,679,194.86 1,011,298,206.12 92.59
归属于多数股东的综合收益总额 41,211,695.90 142,148,111.75 -71.01
根本每股收益 1.1356 0.5898 92.54
浓缩每股收益 1.1356 0.5898 92.54
科目 变化比例（%） 状况阐明
营业支出 0.14%
营业本钱 0.91%
销售费用 -0.34%
管理费用 20.34%
财务费用 -0.76%
次要是本期参与拍地项目添加，招致本期运营性现金净流
运营活动发生的现金流量净额 -81.66%
量增加所致。
投资活动发生的现金流量净额 -43.39% 次要是母公司及上司子公司本期投资项目添加所致。
次要是本期上司子公司吸收多数股东投资添加、借款同比
筹资活动发生的现金流量净额 77.30%
添加及出借借款增加等所致。
研发收入
次要是 2016 年 5 月起房地产企业营业税改征增值税影响所
税金及附加 -35.87%
致。
次要是上司子公司本期依据评价减值测试计提存货涨价准
资产减值损失 210.01%
备及计提商誉减值预备所致。
投资收益（损失以“-”号填列） 29445.69% 次要是上司子公司本期销售江苏区域房产项目所致。
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2017 年年度报告
资产处置收益 4295.05% 次要是上司子公司本期固定资产处置收益所致。
次要是本期依据财政部《财会[2017]15 号》文将与公司日
其他收益 100.00%
常运营活动相关的政府补助重分类调整所致。
次要是上司子公司本期浙江、江苏区域房产项目利润添加
营业利润（盈余以“-”号填列） 72.26%
所致。
减：营业外收入 75.60% 次要是公司上司农房集团子公司必然性收入添加所致。
利润总额（盈余总额以“-”号填列） 68.09% 次要是本期浙江、江苏区域房产项目利润添加所致。
减：所得税费用 59.15% 次要是本期利润添加所致。
净利润（净盈余以“-”号填列） 72.39% 次要是本期浙江、江苏区域房产项目利润添加所致。
继续运营损益（净盈余以“-”号填列） 72.39% 次要是本期浙江、江苏区域房产项目利润添加所致。
多数股东损益 -71.01% 次要是多数股东参股公司本期盈利增加所致。
归属于母公司一切者的净利润 92.55% 次要是本期浙江、江苏区域房产项目利润添加所致。
其他综合收益的税后净额 307.58% 次要是上司子公司持有上海银行股票公允价值变化所致。
归属于母公司一切者的其他综合收益
307.58% 次要是上司子公司持有上海银行股票公允价值变化所致。
的税后净额
当前将重分类进损益的其他综合收益 307.58% 次要是上司子公司持有上海银行股票公允价值变化所致。
可供出售金融资产公允价值变化损益 307.58% 次要是上司子公司持有上海银行股票公允价值变化所致。
综合收益总额 72.43% 次要是本期浙江、江苏区域房产项目利润添加所致。
归属于母公司一切者的综合收益总额 92.59% 次要是本期浙江、江苏区域房产项目利润添加所致。
归属于多数股东的综合收益总额 -71.01% 次要是多数股东参股公司本期盈利增加所致。
根本每股收益 92.54% 次要是本期浙江、江苏区域房产项目利润添加所致。
浓缩每股收益 92.54% 次要是本期浙江、江苏区域房产项目利润添加所致。
1. 支出和本钱剖析
□适用 √不适用
(1).主营业务分行业、分产品、分地域状况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业状况
毛利率 营业支出比 营业本钱比
分行业 营业支出 营业本钱 毛利率比上年增减（%）
（%） 上年增减（%）上年增减（%）
房地产开发 19,945,472,129.48 15,806,705,669.31 20.75 0.61 1.27 增加 0.52 个百分点
物业及租赁 289,170,403.74 253,901,674.40 12.20 21.33 45.38 增加 14.52 个百分点
其他 525,076,843.14 450,007,930.46 14.30 -13.57 -18.05 添加 4.69 个百分点
主营业务分地域状况
毛利率 营业支出比 营业本钱比
分地域 营业支出 营业本钱 毛利率比上年增减（%）
（%） 上年增减（%）上年增减（%）
华东地域 18,913,634,848.22 14,984,810,005.45 20.77 2.08 3.27 增加 0.91 个百分点
华中地域 1,239,920,209.40 992,519,181.36 19.95 -39.70 -43.72 添加 5.70 个百分点
华南地域 606,164,318.74 533,286,087.36 12.02 610.85 816.54 增加 19.75 个百分点
主营业务分行业、分产品、分地域状况的阐明
√适用 □不适用
报告期内，公司房地产开发完成营业支出 199.45 亿元，同比添加 0.61%，次要是由于房产项
目结转支出的销售面积同比增加，但销售均价同比上升惹起的；公司物业及租赁完成营业支出
2.89 亿元，同比添加 21.33%，次要是由于物业管理支出同比添加所致；公司其他产业完成营业收
入 5.25 亿元，同比增加 13.57%，次要是由于业务规模增加招致。房地产开发业务次要集中在浙
江和江苏等区域。局部地域 2017 年毛利率下降次要是由于营改增政策要素和产品的构造影响。
(2).产销量状况剖析表
□适用 √不适用
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2017 年年度报告
(3).本钱剖析表
单位：元
分行业状况
本钱 本期占总 上年同期 本期金额较
分行 状况
构成 本期金额 本钱比例 上年同期金额 占总本钱 上年同期变
业 阐明
项目 (%) 比例(%) 动比例(%)
次要是公司上司农房
房地 土地 集团本期结转支出的
5,037,393,183.17 30.51 5,105,272,355.97 31.26 -1.33
产 本钱 销售面积同比增加，相
应结转本钱增加所致。
次要是公司上司农房
房地 建造
10,769,312,486.14 65.23 10,503,353,056.63 64.31 2.53 集团本期房产结转产
产 本钱
品的区域构造影响。
物业 次要是由于业务规模
料工
及租 253,901,674.40 1.54 174,651,018.30 1.07 45.38 增长，人工薪酬等费用
费
赁 添加招致。
料工 次要是由于业务规模
其他 450,007,930.46 2.72 549,154,665.43 3.36 -18.05
费 增加招致。
本钱剖析其他状况阐明
√适用 □不适用
从本钱明细来看，土地本钱占比略有下降，次要由于结转项目的区域和产品构造不同。其他
业务本钱占比下降，次要是由于业务规模增加招致。
(4).次要销售客户及次要供给商状况
√适用 □不适用
前五名客户销售额 219,611.38 万元，占年度销售总额 10.58%；其中前五名客户销售额中关
联方销售额 0 万元，占年度销售总额 0%。
前五名供给商推销额 162,139.58 万元，占年度推销总额 8.30%；其中前五名供给商推销额中
关联方推销额 0 万元，占年度推销总额 0%。
2. 费用
□适用 √不适用
3. 研发投入
研发投入状况表
□适用 √不适用
状况阐明
□适用 √不适用
4. 现金流
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2017 年年度报告
科目 本期数 上年同期数 变化比例（%） 状况阐明
销售商品、提供劳
21,637,252,869.49 23,912,301,417.74 -9.51%
务收到的现金
次要是上司子公司本期收到返还的土
收到的税费返还 21,474,601.89 106,726,042.92 -79.88%
地增值税增加所致。
收到其他与运营 次要是本期收到企业间往来添加所
2,048,125,983.08 1,517,071,224.37 35.01%
活动有关的现金 致。
购置商品、承受劳 次要是本期参与拍地项目添加，招致
15,749,793,682.48 11,107,852,854.42 41.79%
务领取的现金 本期运营性现金流量增加所致。
领取的各项税费 2,695,606,234.30 2,073,888,144.94 29.98%
运营活动现金流 次要是本期参与拍地项目添加，招致
22,028,140,229.97 16,385,243,459.72 34.44%
出小计 本期运营性现金流量增加所致。
运营活动发生的 次要是本期参与拍地项目添加，招致
1,678,713,224.49 9,150,855,225.31 -81.66%
现金流量净额 本期运营性现金净流量增加所致。
次要是上司子公司发出参股公司投资
发出投资收到的
1,139,447,215.47 550,000,000.00 107.17% 款及发出与处置子公司相关的债权所
现金
致。
获得投资收益收 次要是上司子公司收到参股公司投资
44,596,628.95 3,567,671.23 1150.02%
到的现金 收益及子公司获得的股利、利息所致。
处置固定资产、无
形资产和其他长 次要是上司子公司本期处置资产所
2,696,651.75 1,763,566.73 52.91%
期资产发出的现 致。
金净额
处置子公司及其
他营业单位收到 1,437,977,319.21 100.00% 次要是处置子公司收到的现金所致。
的现金净额
投资活动现金流 次要是上司子公司发出参股公司投资
2,624,717,815.38 555,331,237.96 372.64%
入小计 款及处置子公司收到的现金所致。
购建固定资产、无
形资产和其他长 次要是上司子公司本期购建在建工程
47,998,379.35 139,837,237.47 -65.68%
期资产领取的现 收入同比增加所致。
金
次要是母公司及上司子公司本期投资
投资领取的现金 1,884,791,076.26 12,696,582.92 14744.87%
项目添加所致。
获得子公司及其
次要是母公司及上司公司本期收买项
他营业单位领取 463,893,373.43 100.00%
目股权所致。
的现金净额
投资活动现金流 次要是母公司及上司子公司本期投资
2,396,682,829.04 152,533,820.39 1471.25%
出小计 项目添加所致。
投资活动发生的 次要是母公司及上司子公司本期投资
228,034,986.34 402,797,417.57 -43.39%
现金流量净额 项目添加所致。
吸收投资收到的 次要是上司子公司本期吸收多数股东
105,000,000.00 100.00%
现金 投资所致。
其中：子公司吸收
次要是上司子公司本期吸收多数股东
多数股东投资收 105,000,000.00 100.00%
投资所致。
到的现金
其中：子公司领取
次要是上司子公司领取给多数股东股
给多数股东的股 121,181,532.85 2,700,000.00 4388.20%
利所致。
利、利润
领取其他与筹资 次要是上司子公司多数股东增加出资
300,097,700.00 1,028,000.00 29092.38%
活动有关的现金 及母公司发作的融资费用所致。
次要是本期上司子公司吸收多数股东
筹资活动发生的
-1,561,554,882.22 -6,879,223,400.24 77.30% 投资添加、借款同比添加及出借借款
现金流量净额
增加等所致。
汇率变化对现金 上年同期次要为境外子公司和外币结
及现金等价物的 -954,628.32 618,469.46 -254.35% 算业务因人民币汇率变化而发作变
影响 化，本期同比增加所致。
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2017 年年度报告
次要是本期参与拍地项目添加，运营
现金及现金等价 性现金净流量同比增加，同时母公司
344,238,700.29 2,675,047,712.10 -87.13%
物净添加额 及上司子公司本期投资项目添加等所
致。
加：期初现金及现 次要是上年同期母公司发出理财富品
6,287,837,566.45 3,612,789,854.35 74.04%
金等价物余额 及运营性现金净流量添加等所致。
(二)非主营业务招致利润严重变化的阐明
□适用 √不适用
(三)资产、负债状况剖析
√适用 □不适用
1. 资产及负债情况
光亮地产：2017年年度陈诉
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作者：李夕林
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2018年04月17日
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