“要打造契合中小城市消费特征的产品、以运营为导向招商、针对性树立运营模型和注重人才培育，才干经过继续的运营为商业地产发明更多价值。发明运营价值才是真正盘活存量商业与成绩商业的硬道理和独一出路。”在近日举行的中国商业地产行业开展论坛上，恒太商业管理无限公司董事长胡芳园承受凤凰网房产记者采访时表示。

恒太商业管理无限公司董事长胡芳园

招商难和运营难是中小城市存量市场的两大难题

“现有的购物中心形式，仅能盘活10%左右的商业存量。” 胡芳园表示，我们所界定盘活的规范其实不高，并不是资产报答率要10%以上，而是项目具有良性运营的才能，即客流和运营收益契合外地市场规范。

“如今房企都在“下沉”到三四线城市，由于一二线城市开展空间无限，很多本来深耕一二线的公司‘跑上去’之后跑不惯，有的“下沉”了一下，又回去了，由于这个事情太难了，这么点利润，花这么大的力气来做。” 胡芳园抽象地将专注于中小城市存量商业效劳比喻成“啃骨头”，“骨头上是有肉的，但是你要好好啃，由于吃得不是肥肉。”

胡芳园指出，与一二线城市专业化、规划化相比，专注于三四线城市商业地产范畴的企业都是零散的，很多都是本地优秀企业转型过去，对商业了解不深，不专业，这就招致中小城市存量物业和成绩物业数量超越一二线城市。

关于目前中小城市存量物业存在的成绩，胡芳园称，次要有招商难、运营难两大难题。在招商方面，消费容量无限、品牌下沉难、定位不精准、规划不迷信、填铺式招商等成绩层出不穷；在运营方面，市场又存在品牌商精神放在一二线城市、本地代理商专业才能缺乏、项目地段和物业本身条件、本地城市短少人才吸引力、运营团队专业度不够等难题。

四小气面处理运营难题

针对目前存量商业所存在的成绩，胡芳园以购物中心为例，表示中小城市商业必需得结合中小城市的消费特征停止打造，需求从产品定位和品类规划、招商打破、运营落地、团队建立四个方面来拓展深化。

“中小城市购物中心的产品定位和品类规划，必需得结合中小城市的消费特征。从我之前分享的经历来说，就是要看得懂大城市的趋向，做中小城市的产品。例如，在一二线城市的购物中心里，黄金珠宝的比重并不大，但中小城市的消费中关于黄金珠宝还是有很强的消费需求和才能的。”

胡芳园指出，中小城市的顾客消费的驱动力是身份感和生活肉体满足感。这和我们的普遍认知正好相反，大家普遍觉得大城市更看重肉体需求。其实小城市消费者十分看重物质面前的肉体需求，卖肾买手机的逻辑就是这样来的。

“招商必需以运营为导向。中小城市的品牌商大多是品牌代理商和本地品牌商，我们要多站站在品牌方的角度去思索他们的需求，考虑如何可以带来双赢。为了项目的临时开展，我们除了和我们全国联发的战略品牌和省区域品牌以外，我们树立了餐饮平台，孵化自有品牌。”

在项目运营落中央面，胡芳园提出我们也正在做着心目中属于未来的事本着网络面前人人平等的原则，提倡所有人共同协作，编写一部完整而完善的百科全书，让知识在一定的技术规则和文化脉络下得以不断组合和拓展。 业，那就是通过互联网金融创新，不断完善人与金融、货币之间的关系，让所有人都能享受到最好的金融服务 。“租赁联营化，联营直营化”的理念，即把租赁品牌当成联营品牌来管理，把联营品牌当成直营品牌来管理。另外，要用精准营销震动顾客，极致效劳打动中心VIP。例如为中心vip提供上门整理换季衣柜等效劳。她表示，这些中心VIP即这个城市的意见首领，成功将他们效劳好，自然会给购物中心带来良好口碑。

在胡芳园看来，商业人才奇缺是中小城市商业综合体运营难的一大瓶颈。处理缺人这事情，一要用心招人，二要用心育人。依据企业的本身定位和需求才干找到适宜的人才。她表示恒太商业已有十分成熟和无效的人才培育体系，在普遍吸纳熟习三四线城市商业运营的人才同事，在恒太商学院里对新员停止3-6个月片面培训、展开基业长青方案与管培生方案等方式停止人才临时的培育。

关于将来的存量市场，胡芳园称，最无机会的范畴是社区商业。从客群来说，由于如今人越来越依赖于在快捷方便的生活方式，一切都能电子领取，能不出门就不出门。社区作为人们出行间隔的最小半径，如今的开展空间还是在低估的，并没有把价值最大化，关于企业而言其将来利润空间也很大。

据理解，恒太商业管理无限公司其定位为三四线城市商业综合体的全产业链平台运营商。公司依托宁波太平洋恒业控股、太平洋百货集团二十多年的商业管理经历，成功打造“百购中心、购物中心、邻里中心和社区商业”等产品，推出“商业规划、停业准备、运营管理、商业投资、物业管理、工程管理、信息智能”等效劳项目。据胡芳园泄漏，恒太商业往年也会向两个新范畴拓展：一是儿童类产品；二是社区类产品。

注：

胡芳园在第十五届中国商业地产行业开展论坛上荣膺“中国商业地产行业影响力人物”称号。