一度被业界追捧的“文旅地产”概念，有能够因一纸文件而面临终结。我国这片创新热土正在发生一场全面而深刻的产业结构变革。

　　4月初，发改委等5部门结合印发《关于标准主题公园建立开展的指点意见》，强调严控主题公园的房地产倾向。并从规划规划、土地出让、业态管理等方面予以限制。虽然细则尚未予以明白，但足以对现有的文旅地产开发形式带来冲击。

　　“文旅地产”是一个行业概念，意指将文旅项目开发运营与房地产开发相结合，并从项目的全体运营中获取收益。文旅要素的存在，通常会淡化“房地产”颜色，容易使企业在拿地和融资时获得便当。在详细运营中，捆绑拿地、销售先行、滚动开发是次要形式，从而处理投资规模大、报答周期长的难题。

　　主题公园与文旅项目，虽然字面表述不同，但从业者均以为，两者的涵义有着极大重合度，且文件关于“严控房地产倾向”的表述，已是明白无误地直指“文旅地产”。

　　近年来，万达、恒大、华裔城、雅居乐、佳兆业、中弘、蓝光等房企，都在文旅项目上有深度尝试，另有不少企业显示出对“诗和远方”的兴味。但依照新规，原有的商业形式恐怕难以为继。意图投资“美妙生活”的房企，在文旅范畴的前景如何，似乎到了重估之时。

　　房企的“小算盘”

　　“文旅项目拿地根本不走地下拍卖，投标也通常只是走个方式，更多状况是协议出让。”国际某房企相关担任人向21世纪经济报道记者表示，大局部文旅项目体量大、业态多元，对开发和运营的要求较高，真正契合条件，又有意向的企业并不多。

　　同时，文旅项目又往往具有“城市符号”、“文明标签”等特征，通常是中央政府的重点项目，对质量和佳誉度有一定要求。

　　因而，面对为数不多（通常只要一个）的竞争者，中央政府会给予相应的拿地和税收优惠。表现在拿地上，表现为全体出让，本钱昂贵。“文旅项目用地不会联系出让近一年来，国家加大了对于互联网金融的管理力度，各种管理政策不断出台，不少业内人士对于互联网金融都保持着谨慎看好的态度，但是安方丹却保持了乐观的态度，她认为，互联网金融行业在当前是“风口上的大象”，技术正是这股风的原动力。，通常都是全体出让，体量大，常常会达上千亩，一切的业态都包括在外面。”上述人士表示。

　　在本钱上，“有些议价才能强的大企业，每平米拿地本钱只要几百块钱。”该人士表示，即便把持有局部的本钱转嫁到销售局部，均匀本钱依然大大低于市场程度。

　　万达集团董事长王健林曾屡次地下表示，万达获取文旅项目的土地本钱要低于同行，且万达“拥有自动权”。2017年7月，万达将旗下13个文旅项目授予融创。据机构统计，融创获取的土地本钱不到1600元/平方米。思索到这些项目大多位于热点二线城市，这一本钱显得极低。

　　在运营形式上，由于投资规模大、报答周期长，企业多采用滚动开发的方式。其中，住宅、商铺等可售型房地产产品通常率先推出，从而疾速取得现金回款，支持下一阶段的项目开发。

　　这也是房企运营综合体项目的惯例形式，有助于加重项目的投资压力。但整个项目能否做到资金均衡，则取决于前期开发建立进度和企业运营才能。

　　以万达首个文旅项目“南昌万达城”为例，依据万达官网信息，项目的开工工夫为2013年6月18日。仅仅3个月后的9月7日，项目首期商铺就已收盘，并完成售罄。而南昌万达城正式停业的工夫，则在三年后的2016年5月。

　　万达被以为是文旅项目运营最为成熟的企业之一，其开发形式和运营流程根本能代表全体行业现状。但由于房企运营文旅项目的才能良莠不齐，局部项目在取得后期销售回款后，也会因前期建立和运营不力，招致资金链难以为继，项目呈现“烂尾”。据21世纪经济报道记者理解，在海南、云南、浙江等多地，文旅项目曾呈现过后期业主维权的景象。

　　文旅地产项目包括多种业态，其中，文明、文娱、旅游、酒店等业态次要有赖于前期运营；住宅、商铺、写字楼等业态则可以以销售的方式来处置。由于后者是房地产企业最擅长运营的产品，也是项目资金链的重要局部，因而局部企业会经过修正规划等方式，添加可售型物业的比重。

　　但这一做法异样是“双刃剑”。剖析人士指出，若体验式业态运营不力，可售局部的价值也会降低，会反过去影响去化。