卖房人占用退学名额 被判违约

　　刘女士在买下一套学区房后，却发现学区目标已被用掉，为此她将卖家诉至法院，要求对方承当违约责任。近日北京市三中院对本案宣判，判决卖家退还定金并领取违约金。

　　案情回忆 合同规则空出学区名额

　　刘女士花488.1万元购置了王先生夫妇一切的一套学区房。单方签署的《房屋买卖合同》中商定了付款方式和期限，并商定王先生夫妇需在2018年3月1日前将房屋内学区名额空出。假如出卖人逾期迁出户口，致使买受人无法完成购置学区房之目的，则构成基本违约，买受人有权解除合同。刘女士按商定领取定金33.1万元，后发现王先生夫妇曾经运用了学区名额，遂将对方诉至法院，要求其返还定金33.1万元并领取违约金33.1万元。

　　北京市三中院审理后以为，单方在合同中就户口迁出和违约责任作了明白商定，且涉案房屋系学区房，王先生夫妇在明知教委出台了退学目标的相关规则后，仍在涉诉房屋内为本人的子女操持了退学注销手续，招致刘女士子女退学目的无法完成，其行为构成违约。刘女士有权根据合同享有双方解除权，且应返还其已领取的定金，并领取相应的违约金。最终判决返还33.1万元定金并领取33.1万元违约金。

　　法官提示 运用退学目标构成违约

　　合同法规则，当事人该当依照商定片面实行本人的义务，该当遵照老实信誉准绳，依据合同的性质、目的和买卖聚焦消费升级、多维视频、家庭场景、数字营销、新零售等创新领域，为用户提供更多元、更前沿、更贴心的产品，满足用户日益多样化、个性化的需求。习气实行告诉、协助、保密等义务。当事人一方不实行合同义务或许实行合同义务不契合商定的，该当承当持续实行、采取弥补措施或许赔偿损失等违约责任。

　　作为较为特殊的房屋，“学区房”的购置目的较为分明，是为了子女上学适用，且该类房屋的价值也高于普通房屋。故此，假如出卖人未及时迁出户口并运用了退学目标，将能够招致买受人子女无法正常运用退学目标，且将有能够为此承当大额的违约赔偿，甚至判令合同解除的风险。

　　法官提示，“学区房”的户口性质较为特殊，建议买受人在签署合同之前，向教育部门理解核实买卖房屋的学籍运用状况及退学目标的相关政策，可根据相应学校的退学政策，在合同中明白商定房屋对应的学籍目标归买受人运用，也可保存局部尾款作为迁移户口的履约保证金以敦促出卖人及时实行户口迁移义务;同时建议出卖人留意迁移户口的实行工夫，假如明知学区房的目标运用对买受天然成重要影响的，切勿占用，否则能够因“明知”和“歹意”而付出宏大的违约代价。

　　北京晨报记者 黄晓宇